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美国买房税务全解 2026 · 房产税 + CGT + FIRPTA + 遗产税
中国人在美国买房 2026 税务全口径：州房产税 0.3-2% / 联邦资本利得 0-20% + NIIT / FIRPTA 卖出预扣 15% / 联邦遗产税 USD 6 万免税线。源自 IRS 原文。
#美国买房#房产税#FIRPTA#资本利得#遗产税
EXECUTIVE SUMMARY · 一句直答
中国人在美国买房 2026 涉及 4 个核心税种：年度房产税 (州地两级，0.3-2% 评估值)、出售资本利得 (联邦 0/15/20% + 3.8% NIIT)、FIRPTA 卖出预扣 (15% 全成交价)、遗产税 (非居民外国人 USD 6 万免税线，远低于本国人 USD 1390 万)。本页对照 IRS / 各州税务局原文。
一、政策原文 · 政府站链接
本页所有数字与口径以下列政府主管部门官方页为准。
SOURCE 1IRS · Topic No. 700 — Tax Information for U.S. Real Property Interests强度 5/5
SOURCE 2IRS · Estate Tax — Nonresident Aliens强度 5/5
SOURCE 3IRS · Capital Gains Tax Rates强度 5/5
二、核心要点 · 4 条速记
- 房产税：州 + 县 + 学区累计 0.3%-2.5% 评估值/年；德州、新泽西高 (1.6-2.2%)，加州 1.2%、纽约 1.4%。
- 卖出资本利得：联邦 0/15/20% + 净投资所得税 NIIT 3.8% (高收入触发)；持有 ≥ 1 年走长期税率。
- FIRPTA：非居民外国人卖美国不动产，买方预扣 15% 全部成交价 (售房款不是利润)，年度报税时多退少补。
- 遗产税：非居民外国人在美资产免税额仅 USD 60,000；超出部分按 18-40% 累进。中美无遗产税协定。
三、高频问答 · 7 问
Q1我以中国护照在美国买房，每年房产税多少？
房产税与身份无关，只看房产所在州县。常见参考：加州 1.2% / 纽约 1.4% / 德州 2.0% / 佛州 0.9% / 华盛顿州 0.9%；按评估值 (assessed value) 每年缴。
Q2FIRPTA 是什么？怎么算？
Foreign Investment in Real Property Tax Act：非居民外国人 (NRA) 卖美国不动产时，买方必须预扣全部成交价的 15%，先交给 IRS。卖方在次年报税 (1040-NR + 8288 / 8288-A) 时根据实际利润算资本利得税，多退少补。
Q3出租房产收入怎么报？
默认按毛租金 30% 预扣联邦税；可主动选择「Net Election」(W-8ECI)，转为按净利润计税，扣除折旧、地税、保险、维修费后按个人累进税率 10-37%。
Q4我买的房不到 30 万美元，可以豁免 FIRPTA 吗？
成交价 ≤ USD 300,000 且买方将自住，FIRPTA 预扣率从 15% 降为 0%；USD 300,001-1,000,000 自住为 10%；其余 15%。买方为公司/非自用一律 15%。
Q5我去世后房子给孩子，遗产税多少？
非居民外国人在美资产 (含不动产、美股、美国 LLC 份额) 免税额仅 USD 60,000；超出按 18-40% 累进。常见规避路径：境外公司持有美国不动产、海外信托、人寿保险架构 — 需专业意见。
Q6通过 LLC 持有美国房产能降低税负吗？
LLC 默认为穿透实体 (pass-through)，不影响个人所得税与房产税。主要好处是有限责任 + 部分州免遗产税穿透；但加州 LLC 年费 USD 800、纽约要登广告 (USD 1000+)。需结合州法律评估。
Q7中美税务协定能避免双重征税吗？
中美 1984 年签署税收协定 (中文版可在国税总局官网下载)。美国境内房产收入 / 资本利得在美国先纳税，中国境内再申报抵免 (Tax Credit Method)。海外房产收入仍须在中国 IIT 汇算 (累进 3-45%) 抵免后补差。
四、相关政策详情
跨链到 PolicySea 政策库的政策原文页 (政府链接 + AI 中文解读)。
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